Le detrazioni fiscali già previste per l’acquisto di unità immobiliari di edifici ricadenti in zona sismica 1, sui quali si siano realizzati interventi di riduzione del rischio sismico mediante demolizione e ricostruzione, sono state estese anche alle medesime fattispecie ricadenti nelle zone 2 e 3. Questa è una delle principali novità relative ai bonus edilizi istituite dalla Legge 58/2019 di conversione del cosiddetto “Decreto Crescita” (D.L. 30 aprile 2019, n. 34), che ha previsto anche la possibilità, per i soggetti che effettuano interventi agevolati con Ecobonus e Sismabonus, di ricevere dal fornitore uno sconto immediato in sostituzione della detrazione fiscale. Di seguito si riporta una sintesi aggiornata delle agevolazioni fiscali disponibili e delle condizioni per fruirne.

La Legge 28 giugno 2019, n. 58 recante “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, recante misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi” (c.d. Decreto Crescita), ha previsto diverse misure finalizzate anche al rilancio dell’edilizia.

Tra queste, sono state introdotte alcune importanti novità relative all’applicazione dei bonus edilizi, Sismabonus ed Ecobonus, nonché l’introduzione di un regime di tassazione agevolato per le imprese che acquisteranno interi fabbricati con l’obiettivo di riqualificarli e rivenderli.

Incentivi per la valorizzazione edilizia

Allo scopo di favorire interventi su edifici esistenti, finalizzati al conseguimento di classi energetiche elevate nel rispetto delle norme antisismiche, l’art. 7 della Legge n. 58/2019 dispone in via temporanea (sino al 31 dicembre 2021) un regime di tassazione agevolato. Esso consiste nell’applicazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna, per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che entro i successivi dieci anni:

• provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle norme urbanistiche vigenti, oppure eseguano gli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, nonché gli interventi di ristrutturazione edilizia, come definiti nel D.P.R. n. 380/2001, art. 3, comma 1, lettere b), c), d). I suddetti interventi devono essere conformi alla normativa antisismica e tali da permettere il conseguimento delle classi energetiche A, B o NZEB (Near Zero Energy Building);
• procedano all’alienazione degli stessi, anche in caso di suddivisione in più unità immobiliari, a condizione che l’alienazione riguardi almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato.

Questo provvedimento ha l’obiettivo di agevolare il trasferimento di fabbricati da sottoporre ad interventi di recupero edilizio tramite demolizione e ricostruzione, al fine di favorire il rinnovo del vetusto parco edilizio nazionale ed incrementare il livello prestazionale e di sicurezza degli edifici.

Estensione del Sismabonus per l’acquisto di edifici antisismici

Come noto, l’art. 46-quater del D.L. 50/2017 (convertito in Legge n. 96/2017, con modificazioni) aveva esteso le detrazioni d’imposta del Sismabonus, rendendole applicabili anche per l’acquisto di unità immobiliari all’interno di edifici interamente demoliti e ricostruiti, allo scopo di ridurne il rischio sismico anche con variazione volumetrica, e ricadenti in zona sismica 1.

Il “Decreto Crescita” (art. 8 del D.L. 34/2019, convertito in Legge n. 58/2019) ha apportato significative novità in questo ambito, estendendo tale agevolazione anche agli acquisti di unità immobiliari site nelle zone sismiche 2 e 3, consentendo di fatto di accedere alla suddetta detrazione nella maggior parte dei comuni italiani (oltre il 70%), ad esclusione solo dei comuni ricadenti nella zona a minore sismicità, la zona 4 (fig. 1). Questo a decorrere dal 1 maggio 2019.

Dunque, a partire dal 1 maggio 2019, viene riconosciuta all’acquirente di unità immobiliari antisismiche site in uno dei Comuni in zona sismica 1, 2 o 3, una detrazione del 75% o dell’85%, rispettivamente in caso di riduzione del rischio sismico di 1 o 2 classi, da applicare sul prezzo di vendita (calcolata su un massimo di spesa incentivabile di 96mila euro per unità immobiliare, da ripartire in cinque rate annuali di pari importo, e con possibilità di optare, in alternativa, per la cessione del credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, esclusi gli istituti di credito e intermediari finanziari), purché l’unità immobiliare sia ceduta, entro 18 mesi dalla fine lavori, dall’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che vi abbia effettuato interventi di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle norme urbanistiche locali. La durata di tale agevolazione è la medesima del Sismabonus cioè, salvo eventuali proroghe, fino al 31/12/2021.

Fig. 1 – Detrazioni per l’acquisto di un’unità immobiliare antisismica, derivante da demolizione e ricostruzione, nei Comuni ricadenti in zona sismica 1, 2 e 3.